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房地产开发/房地产服务行业:文件助推物管发展 把握调整机遇

2021-08-03/ 富锦新媒体/ 查看: 214/ 评论: 10

摘要市场调整+地产担忧+物管政策共同导致物管板块大幅波动7月26-27日物管板块出现大幅调整,我们认为主要原因包括

  市场调整+地产担忧+物管政策共同导致物管板块大幅波动7 月26-27 日物管板块出现大幅调整,我们认为主要原因包括:1、教培政策引发市场对于政策不确定性的担忧,市场整体调整明显;2、市场对于“房企发展受阻→影响物管公司发展”有所担忧;3、7 月23 日住建部等八部委《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》中专门提及物业管理,引起对物管行业的监管担忧。我们认为不用过度担忧“房企发展受阻→影响物管公司发展”的逻辑路径,但在物管公司选股层面确实应该更加关注关联房企的财务和经营状况;八部委文件不宜过度解读,物管政策实际上一直在助推行业健康发展。

  不用过度担忧“房企发展受阻→影响物管公司发展”的逻辑路径尽管头部物管公司对于关联房企的依赖程度在逐渐降低,但关联房企对物管公司成长确实具有重要意义。我们认为中央对于房地产的一系列调控,最终目标是促进房地产市场平稳发展,而并非要打击房地产行业、扼杀房企的发展。相反,财务健康、合规经营的房企能够享受更高的有息负债增速,获得更多的土地市场红利,有望从竞争格局优化中获益。因此,我们认为不用过度担忧“房企发展受阻→影响物管公司发展”的逻辑路径,但在物管公司选股层面确实应该更加关注关联房企的财务和经营状况。此外,第三方物管公司不受这条下跌逻辑的影响。

  物管政策一直在助推行业健康发展

  我们认为判断一个行业的政策取向,应该采用连续的视角。自2020 年下半年起,一系列政策文件标志着中央对于物管行业定位的提升,这一趋势不会在一年内就发生逆转。八部委文件我们认为对于物管市场规范的强调不是新鲜事,更不能代表政策取向的转变。物管行业集中度仍然偏低,市场中存在大量经营不规范、服务质量参差的中小物管公司,我们认为政策更多打击的是这些尾部公司,以促进物管行业的健康发展。在此过程中,经营更加规范、标准化程度更高的头部公司反而将会扩大份额。尤其是上市公司出现合规问题的概率更低。此外,以非住宅为主要特色的物管公司受该政策的影响较小。

  关注市场调整后三类物管公司的投资机遇

  我国物业管理行业正处于政策红利释放、管理规模扩张、管理业态升维、增值服务迸发的快速成长期,头部企业集中度提升趋势清晰。7 月以来多家物管公司发布正面盈利预告或中报,持续验证行业的高景气;部分公司及时通过回购意向和股东增持彰显长期发展信心。我们建议投资者优选短期业绩能见度高、中期市场化外拓出色、长期又有模式变现想象空间的均好型公司。

  尤其是在市场受政策影响出现非理性调整后,关注三类公司:一是母公司经营稳健的物管公司,二是受政策波及较小的第三方物管公司,三是受政策波及较小的以非住宅为主要特色的物管公司。A 股方面推荐新大正、招商积余。

  风险提示:疫情发展不确定性,规模扩张不及预期的风险,收并购整合风险,盈利能力下行风险。

(文章来源:华泰证券)

文章来源:华泰证券
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